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● 雲南城投稱“掌舵者落馬不影響經營” 躋身行業第一梯隊壓力不小


  《投資者網》向勁靜
  “屋漏偏逢連夜雨,般遲又遇打頭風”,用文學家馮夢龍的這句話來形容雲南城投置業股份有限公司(以下簡稱“雲南城投”,600239.SH)不為過。業績低迷、股價下行且不說,光雲南城投掌門人投案這一事件就已能夠吸足眼球。
  公司除管理層震蕩外,近些年來的經營狀況也欠佳。就2019年一季報來看,公司淨利潤就暴跌652%。不僅如此,公司的一系列舉措引發投資者質疑,雲南城投的未來前景究竟如何?就此類相關問題,《投資者網》聯系到雲南城投相關人士,並得到較為詳細的答復。
  掌舵者被調查
  雲南城投此前發布公告稱,公司董事長許雷涉嫌嚴重違紀違法的信息,並表示,該事項不會對公司正常生產經營造成影響。
  此外,雲南省城市建設投資集團有限公司(簡稱“雲南城投集團”,為雲南城投的第一大股東,持股34.87%)也發布聲明稱,雲南省委組織部、省國資委已明確由公司總裁、黨委副書記、副董事長楊濤同志負責公司黨委日常工作並代行董事長職權。同時稱,公司生產經營一切正常。
  過去十年,許雷曾任雲南城投集團黨委書記、雲南水務董事長、雲南新世紀滇池國際董事、雲南城投集團黨委副書記。從2007年開始,許雷出任雲南城投的董事長,也是雲南城投借殼紅河光明上市的主操盤手。
  期間許雷經歷過短暫離開雲南城投,自2014年9月重新執掌雲南城投之後,在2017年提出了一個三年目標計劃——在2020年進軍中國房企50強。根據克而瑞2018年銷售排行榜顯示,雲南城投僅位列165位。由此可見,想要實現這一目標,雲南城投還有很長的路要走。
  而如今,掌門人突然的更迭將對公司造成怎樣的影響?公司對《投資者網》表示:“有關許雷涉嫌嚴重違紀違法,主動投案,目前正在接受紀律審查和監察調查。該事項不會對公司正常生產經營造成影響。經公司過半董事推舉,由公司董事兼總經理杜勝暫時代為履行董事長職責。公司根據控股股東的提議,嚴格按照相關監管規則,已經啟動更換公司董事的決策流程,並及時對外披露。後續,公司將根據相關流程選出新任董事長,並及時對外披露。”
  靠股權轉讓維持
  盡管雲南城投表示,許雷的投案不會對公司的正常經營造成影響,但從公司近年來的業績情況來看,經營得也並不是那麼的樂觀。

  財報顯示,2015年至2018年,雲南城投歸母扣非淨利潤分別為-1.8億元、-3.6億元、1.1億元、-8.2億元,資產負債率一直接近90%。2019年一季報顯示,公司營業收入同比下降62.69%至約8.7億元,淨利潤則同比下滑652.46%至-3.75億元。股價也在一月之內接近腰斬。
  具體來看,1. 雲南城投2018年報顯示,公司實現營業收入95.43億元,同比下降33.69%;實現歸母淨利潤4.91億元,同比上升86.13%,其中非經常性損益13.13億元,實現扣非歸母淨利潤為-8.21億元,同比下降832.66%,自2017年由負轉正後,再次轉負。

  就此,雲南城投相關人士對《投資者網》指出,造成2018年的營業收入大幅下滑的主要有三方面的原因:一、2018年新開工量及計劃供貨項目未能達到結轉條件,導致2018年竣工面積僅有105.48萬平方米,比2017年大幅下降,且收入主要來源於前期已竣工項目;二、截至2018年底,公司尚有昆明湖、關坡城中村、蘭州徐家灣共三個一級開發項目,涉及一級土地整理面積約1989畝。因一級土地開發周期較長,征拆遷過程中不確定性較大,若未能按計劃及時獲取土地,將減少公司當年對外可售面積,從而影響到公司營業收入。
  第三方面原因是,2018年是雲南城投戰略轉型的深化之年,依托雲南城投集團的資源,雲南城投相繼儲備了總計約3600畝康養及旅游地產用地。但受限於康養產業及旅游產業的周期性特征,在2018年裡康養產業及旅游產業尚未能為公司貢獻大規模的收入。
  同時,雲南城投近年來拋售股權的動作也較為頻繁。2018年8月,雲南城投轉讓旗下昆明七彩公司59.5%股權;2018年11月,雲南城投及下屬全資子公司龍江公司將城投湖畔四季城(一期)項目中位於J2012-040-1號地塊的在建工程協議轉讓給首創置業旗下子公司北京眾置鼎福公司;今年2月,雲南城投公告宣布將轉讓天堂島置業有限公司90%股權,後因未有買家出現,已撤牌;今年5月,雲南城投在“雲交所”以4億元底價轉讓大理華茂地產33%股權。
  由此看出,似乎股權轉讓已成為雲南城投這幾年盈利的方式之一了。不過,此計並不長久,在2019年一季度,雲南城投依舊難逃虧損,公司營業收入同比下降62.69%至約8.7億元,歸屬股東淨虧損3.75億元,同比下滑652.46%。
  未來出路在哪裡?
  雲南城投業績下滑的同時,銷售費用、管理費用和財務費用卻分別同比上升6.44%、76.76%和10.03%。那麼,造成雲南城投收入與費用變化趨勢存在大幅差異的原因是什麼?此外,為何公司的應對費用與收入增長不成比例?
  雲南城投的相關人士指出,該公司的銷售費用主要由房地產銷售的銷售費用、商場及酒店的銷售費用兩部分組成。其中,房地產銷售費用主要為人員工資、銷售代理、策劃費及廣告費。這些費用的發生與營業收入的結轉相比,存在前置性,發生主要集中在預售階段,與營業收入的結轉不在一個會計期間,與營業收入不存在直接比例關系。
  商場及酒店銷售費用包括2018年新購物中心開業的投入,以及2019年即將開業購物中心的前期籌備費用,同時包括首年開業的酒店推廣活動等營銷費的投入,這些投入造成公司2018年營銷費用的增加。
  而期間費用中的管理費用,隨著公司全國布局,新組建了華東、華南事業部、海南事業部,積極拓展長三角、珠三角、海南地區。而很多項目又在前期開發階段,故管理費用的增長與營業收入的變動不一致。
  “2018年國內外融資環境持續收緊,公司綜合融資成本由2017年的6.77%上升至2018年的7.23%,公司融資成本有所提高。同時公司持有投資性房地產、固定資產等209.01億元的長期資產,致使公司財務費用一直較高。長期資產中商場的收入和價值都需要經過幾年的培育期才能體現,而培育期發生的費用基本不變。綜上,報告期內費用與營業收入變動趨勢差異較大。”雲南城投相關人士說。
  僅憑售賣旗下資產,是難以為繼的。隨著業績的波動起伏以及財務壓力,雲南城投內部的人事變動也變得頻繁。今年2月,公司副總經理袁浩、李向何因工作變動原因,紛紛辭去了公司副總經理職務。如今又遭遇“許雷事件”,有不少投資者擔憂,雲南城投未來的盈利能力到底如何?如何躋身房地產行業第一梯隊?《投資者網》將會持續關注。(思維財經出品)
(責任編輯:關婧)
TIME:2019-06-16
來源網站:中國經濟網
來源網址:http://finance.ce.cn/stock/gsgdbd/201906/17/t20190617_32374254.shtml