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● 人物 | 闖關者黃其森


  54歲的黃其森能再一次順利穿越周期嗎?
  21世紀經濟報道記者又一次在泰禾中國院子見到了泰禾集團董事長黃其森。這一次,他沒有像以前一樣西裝革履,而是穿了一件極為顯眼的天藍色高爾夫運動T恤。有人在淘寶上找到了同款,售價約在1400元左右。
  這已經是時隔一年半時間。
  上一次,21世紀經濟報道記者見到黃其森還是2017年12月22日。當時,幾家為數不多的媒體接到了黃其森的專訪邀請。在這次采訪中,黃其森透露:“2018年,泰禾集團銷售額的目標是再翻一番至2000億元。同時,爭取在明年上半年將負債率降到79%,下半年降到75%。”但隨後,眾所周知,泰禾集團不僅沒有完成2000億銷售目標,淨負債率甚至一度飆升至上市房企第一名。於2018下半年開始,泰禾傳出資金鏈危機,隨後便頻繁轉讓項目股權,同時也包括裁員。
  黃其森將泰禾這場驚險的變故部分原因歸結為“泰禾這些年和媒體公開交流太少了”。他希望“讓大家了解真實的泰禾”。於是,這場采訪持續了三個小時,黃其森大多獨自一人回答媒體提出的問題。回答的內容有不少重復,但從他不太標准的普通話中可以聽出,他希望向外界傳遞的內容:第一,泰禾2018年銷售額為1300億,回款達到了七八百億,這並不算差。2019年銷售目標是1500億,但未來將更看重回款;第二,泰禾集團未到期的短債都提前做好了安排。今年共有574億短債,過去五個月償還了180多個億,還有300億左右短債。但這些都做了重新安排和置換。年底剛性兌付的短債不到60個億;第三,流水不腐,高管流動很正常。當然,這其中有他管理的失誤;第四,從近年來拿地戰略來看,他判斷都非常准確甚至眼光還優於同行。
  不過,這些都難掩黃其森是一個冒險者。在金融環境整體收緊的當下,淨負債率高達384.49%的泰禾集團又將如何穿越周期?
  黃其森去槓桿
  “我有朋友買了你們項目。但他非常想知道,泰禾北京院子二期會爛尾嗎?”一上來,就有媒體非常尖銳地向黃其森提出了這個問題。黃其森有點尷尬地笑了一下,繼而說,“那個項目周邊地價已經達到7萬元/平方米。你朋友買的時候應該是限價6.8-6.9萬元/平方米之間。買到就是賺到。”
  問題背後是外界對泰禾集團資金鏈問題的擔憂。根據Wind數據統計,截至目前,泰禾集團淨負債率在房地產上市企業中排名第一。根據房地產上市企業發布的2018年年報,泰禾集團384.49%的淨負債率水平遠高於行業平均水平(77家A股房地產開發企業淨負債率行業平均值為60.82%,82家港股房地產開發企業淨負債率平均值為74.51%);此外,2018年,泰禾集團的總資產周轉率為13.03%,低於Wind數據庫顯示的房地產行業30%的總資產周轉率平均水平。
  深交所也擔心泰禾集團的短期償債能力。於2019年5月8日,深交所發出問詢函稱,“年報顯示,2018年度你公司經營活動產生的現金流量淨額139.31億元,期末現金及現金等價物余額為115.58億元;你公司短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元,貨幣資金對此的覆蓋比例僅為0.26,同時你公司存貨周轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。請你公司結合開發項目回款情況、融資能力等,說明你公司相關資金安排,分析說明你公司即期負債的償債來源以及是否存在短期償債風險。”
  媒體必然會問此問題。黃其森看似輕松地回復稱,“監管部門對上市公司,百分之八九十都有問詢,只不過大家對泰禾比較關注,並非針對泰禾一家。”據黃其森說,此前泰禾和100多家金融機構合作,一旦金融機構出問題,遇上兌付,就可能會對泰禾造成一些負面的影響。於是公司從去年下半年開始進行調整,現在就和15、20家金融機構形成戰略合作,至今還沒有一筆(債務)發生過違約。
  坐在黃其森一旁的泰禾集團執行副總裁葛勇補充說,“目前泰禾平均融資成本在8.5%左右,整體有息負債金額相比2018年底有了顯著的下降,從1375億左右下降到不到1200億,過去5個月在積極去槓桿降負債。目前,泰禾今年未到期的短債已經提前做好了一些安排,去年年底574億,過去5個月已經償還180個億,還有300多億已經做了重新的安排和置換,到今年年底需要剛性兌付的短債不到60億。2018年年底和一季度的時候,經營性現金流歷史上實現了正值。去年年底大概在130多億,一季度120億。”
  盡管黃其森篤定表示,“(泰禾)沒有出讓股權的計劃,我自己非常有信心。”但顯然,高負債之下,去槓桿勢在必行。黃其森表示,未來泰禾還將拿出一部分項目與外部企業合作,即出售項目股權,但不會再像“現在這麼瘋狂了”。下半年泰禾對拿地比較謹慎,會進行小股操盤或進行品牌輸出,不會進行大規模的拿地。
  對於外界所傳聞的泰禾將要引入戰略投資股東問題,黃其森稱,泰禾與很多機構有過接觸,但目前不方便透露相關進展。“現在合作停留在項目層面,股權層面有一些接觸,我們會選擇門當戶對、志同道合、對泰禾業務有幫助的機構。”
  黃其森北上的得意與反思
  黃其森總結自己在戰略上是“大學生”,管理上是“小學生”。這極為恰當。
  黃其森的一生看起來似乎屬於天賦異稟,少年得志一類。1965年出生,15歲上大學,畢業後一直在福建省建行工作。1996年在福州創立泰禾集團。在他長達三個小時的采訪中,黃其森無法像其他企業家一樣采用宏大敘事法預測國內外形勢,也不能講述高深的管理哲學。他甚至直言自己在管理上是“小學生”。那麼,這個“小學生”靠什麼讓泰禾集團銷售額沖刺到千億?黃其森的答案是“時勢造英雄”。
  “中國房地產確實有泡沫。這其中,最大的泡沫就是人才泡沫。大家也不要感覺自己有什麼牛的,無非就是通貨膨脹。房地產行業是趕上了好時代,趕上了紅利。中國房地產發展太快了,缺乏沉澱。真正應該欽佩的是制造業,是像華為這樣的企業,我們要對自己要有客觀的認識。”黃其森說。
  那麼,是什麼讓黃其森抓住了紅利?他的一些樸素的言語可以窺見一二。
  “我2002年到北京,人家就跟我說,你在北京做企業,不怕人家罵,就怕沒人理你。我想最極端的,也是做得最好的。這方面我最佩服的是潘石屹。他自己還出本書叫《批判現代城》。我覺得做企業還是要有心理承受能力。如果都沒有人關注你,這個企業就差不多了。”
  “同等量級的企業,有(閩系房企)布局了70多個城市,我們才聚焦二十多個城市。我很早就確定三四線城市不去,東北不去。有哪幾個企業像泰禾戰略這麼清晰的?當時我們在上海、北京、福建拿了800億元的地,現在1600億元也拿不下來,當時這種戰略誰能看得透?地拿對了,什麼就都對了。所以,這次泰禾拿項目出來(指轉讓項目股權),大家都找上門來,大家流口水。前幾年,泰禾在公開市場頻頻舉牌。很多人問我們是不是聽到了什麼風聲?這裡面還是對政策的准確理解和把握。”
  “同等量級的企業,大部分將總部設在上海。只有泰禾,不只上海,還堅定將總部設在北京。現在能進北京的企業不多了。到北京,眼界和格局都不一樣了。對政策把握,泰禾是最精准的。”
  能抓住紅利的黃其森弱點是什麼?是管理。2018年以來,泰禾集團發生了大幅度高管流動以及裁員風波。公開資料顯示,2017年以來,泰禾先後有超過10名高管離職或被辭退。2018年,泰禾財務總監羅俊、集團副總裁丁毓琨、集團副總裁兼北京區域公司總裁錢嘉、集團副總裁沈力男等先後離職。2019年4月30日因個人原因,張晉元辭去泰禾集團副總經理職務。2019年1月10日,泰禾集團副總經理鄭鍾、副總經理朱進康及財務總監李斌辭去所任職務。鄭鍾主要負責地產業務,而朱進康是泰禾商業板塊的關鍵人物。而因泰禾去年以來的迅速裁員計劃,隨之也產生了諸多負面信息。
  黃其森也坦言,管理上有他的失誤存在。“整體來說,還是房地產行業發展太快,連長都要當團長用。這可能就是地產行業的人才現狀。我們也能感覺到,和萬科、龍湖、融創這些企業相比,還有差距。當然,房地產操盤這是一個很長的產業鏈,並不是幾個人可以解決的,我要做的事盡量控制不犯大的錯誤,不拿錯地,不去錯地方。但是人不可能不犯一點錯誤。這其實就是成長的代價。”
  黃其森透露,在管理上,泰禾要進行大幅度調整,要“精總部強區域”。目前公司獎金也跟回款直接掛鉤。泰禾目前管理架構主要分為四個區域:北京、上海、福建和廣深,未來更多決策就放在第一線,“能聽得見炮火的地方”。“舉個例子,OA這樣的審批流程,當天就要點掉,拖延每次就罰一萬塊,這也是我們效率的改變。包括引進一些有執行力的人才,現在基本上就是四級變兩級,馬上拍板,馬上決策。”
  對於未來拿地策略,黃其森表示,從去年年初感覺市場不對,到今年一年半的時間,泰禾一塊地也沒拿。接下來,泰禾還是會在二十幾個城市深耕,最多會擴張到西安、重慶、成都。泰禾原來有7000億的土地儲備,現在跟世茂合作後,還有6000億的土地儲備。“今年拿地還是要看回籠的資金來確定拿地的(節奏),更多會鼓勵小股操盤、品牌輸出。下半年,從中美貿易到整體市場,都有不確定性,我們還是保持相對謹慎的態勢。”
  最後,黃其森說,“做企業,從某種程度來講,還是給自己定位。泰禾的定位就是中小企業。還是要有憂患意識。”
  他不再追求2000億了。
  
(責任編輯:馬先震)
TIME:2019-06-16
來源網站:中國經濟網
來源網址:http://finance.ce.cn/stock/gsgdbd/201906/16/t20190616_32372851.shtml