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● 禹洲地產的千億征程:為備"彈藥"加快拿地 頻繁高利率發債年內融資超百億


  中國網財經6月14日訊(記者 劉小菲)禹洲地產近期發布的運營數據顯示,2019年1-5月,公司實現累計銷售金額212.9億元,同比增長15.23%;累計銷售面積137.38萬平方米,同比下降0.73%。
  禹洲地產給自己設定的2019年合約銷售目標是670億元,以此計算,截至5月底,禹洲地產已完成了年度目標的32%。
  然而,不少投資者對禹洲地產能否完成2019年銷售目標存在質疑,原因是該公司去年的銷售目標並沒有完成。財報顯示,禹州地產2018年累計實現合約銷售金額為560.03億元,而年初公司定下的銷售目標是600億元。此外,禹洲地產董事局主席林龍安還曾提出“2020年沖刺千億”的計劃。
  禹洲地產相關人士在回復中國網財經記者采訪函表示:“集團對今年及2020年沖刺千億目標有堅定信心並持續穩步推進。”該人士透露,禹洲地產2019年上下半年的推貨節奏是4:6,全年推貨貨值為1103億元,670億目標對應61%的去化率,而過去數年禹洲去化率一直穩定在65-70%。”
  談到禹州地產去年未完成銷售目標的原因,該人士稱:“並非無法實現,實際是由於2018年下半年市場行情嚴峻,公司主動放緩了推貨節奏。”
  前5月拿地184億元
  為實現千億目標,禹洲地產的拿地步伐在不斷加快。截至2018年末,禹洲地產土地儲備1738萬平方米,貨值超過3000億,其中80%分布在一線和二線城市。不過,與其同級別的龍光地產、中國奧園等多家公司的土儲均超過了3000萬平方米。
  禹洲地產的土儲能否支撐銷售規模擴張速度?禹洲地產董事局主席林龍安在出席2018年度業績發布時曾給出答案。林龍安表示,禹洲地產會適宜根據銷售進度增加拿地,2019年總預算約400億。
  2019年以來,禹州地產拿地速度的確有所加快。根據中指院數據,今年1-5月禹洲地產拿地金額為184億元,在所有房地產企業中排第19位;而去年同期該公司的拿地金額為96億元,排第27位。禹洲地產在回復中國網財經記者的函件中也談到,截至目前公司已拿到12塊地,其中9塊在1-3月份地價相對低估時獲得。
  禹洲地產還強調,公司堅定聚焦長三角、大灣區以及中西部核心城市,在具體地塊方面則關注能夠符合快速供貨、快速去化、高利潤的標准。
  或許是由於拿地速度加快,禹州地產近期陷入了暫停發債傳聞。5月30日,有消息稱內地監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品,更傳有5家拿地進取的房企暫停公開市場發債名單,其中包括禹洲地產。
  不過,上述消息遭到了禹洲地產的否認。禹洲地產相關人士告訴中國網財經記者:“公司沒有接到任何監管機構通知,目前資金鏈和生產運營也未受到任何影響。”同時,林龍安在出席禹洲地產股東大會時也指出,公司拿地策略以謹慎、穩健為主,支持國家政策落地,以及保證房地產市場平穩健康發展。
  杭州地塊引入宋都合作開發
  但不可否認的是,伴隨著銷售和拿地規模擴大,禹洲地產的負債正在不斷走高。截至2018年年末,禹洲地產負債總額為936億元,與2017年底相比增長了逾300億元;資產負債率81.38%,在港股上市房企中排第33位,淨負債比率約為66.97%。
  高負債下,禹洲地產在引入華僑城戰投後,又將高價拿下的土地項目與宋都股份合作開發,一度引發市場對其資金鏈緊張的猜測。
  據了解,去年9月,華僑城(亞洲)全資附屬公司華昌國際以18.24億港元認購禹洲地產增發的4.6億股,至此,華僑城(亞洲)成為禹洲地產第二大股東。對於配售所得款項,禹洲地產表示,將在機會出現時用作未來可能的投資。
  今年5月底,宋都股份發布公告,將與禹洲地產附屬公司合作開發其近期拍得的杭州地塊,並將投資23.28億元獲得項目公司50%股權。資料顯示,上述地塊位於杭州市拱墅區祥符地區,系禹洲地產子公司在5月17日以最高限價46.57億元競得,溢價率近30%。
  有業內人士稱,對於正在千億道路上奔跑的禹洲來說,土儲擴張重要性不言而喻,但一個項目近50億的價格依然不是一個能夠輕易負擔的數字,而23.28億元引入宋都之後,無疑能夠為禹洲的資金鏈“回上一大口血”。
  以超過8%的利率發債融資逾百億
  中國網財經記者還注意到,今年以來,禹州地產頻繁發債。今年1月16日、1月29日和2月19日發布的公告顯示,禹洲地產分別發行了5億元美元的優先票據,折合人民幣超過100億元,利率分別為8.625%、8.5%和8.5%。
  1月30日,禹洲地產還發行了50億元的供應鏈金融資產支持專項計劃,票據年利率同為8.5%。實際上,8.5%的票面利率在同期發債的房企中處於較高水平,世茂房地產、碧桂園、雅居樂、旭輝發行的優先票據利率均低於7%。至於上述國內外4筆借款的用途,禹洲地產均表示用於現有債務再融資。
  此外,禹洲地產3月29日發布的公告顯示,公司發行不超過35億元規模的公司債計劃獲證監會批復。
  財經評論員嚴躍進表示,房地產企業融資說明企業資金上存在一定的壓力,尤其在近兩年房地產管控相對嚴格的情況下,這是很多開發商目前面臨的問,而融資成本較高更能說明房企資金壓力較大。嚴躍進進一步指出,開發商願意付出一定的融資成本以確保資金回籠,說明企業銷售受到了影響,需要通過融資獲取資金支持。
  不過,禹洲地產告訴中國網財經記者:“公司不存在資金壓力,截至2018年12月31日,公司手頭現金約293億元,針對今年到期的債務,已通過多元化的渠道穩妥安排。”
(責任編輯:田雲緋)
TIME:2019-06-13
來源網站:中國經濟網
來源網址:http://finance.ce.cn/stock/gsgdbd/201906/14/t20190614_32360738.shtml